Управление общедолевым имуществом в коммерческой недвижимости

Программа обучения

2 дня очного обучения 09:00 - 16:15

БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

• Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы
• Регламент вхождения на объект
• Способы управления. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений.
• Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление владельцев, подготовка документации, очное и заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении.
• Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: УО, застройщика. Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет.
• Общее имущество собственников помещений: состав, характеристики, проблемные моменты. Участие в содержании общего имущества собственников нежилых помещений. Паркинги-изменение правового статуса, оформление и порядок участия в содержании общего имущества
• Коммерческое использование общего имущества: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость
• Проблемное поле объекта управления – земельный участок– откуда он взялся, как определить его границы.
• Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их
• Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности
• Качество услуг и контроль за ним. Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений. Подписание актов по СОИ МКД.
• Раскрытие информации по управлению. Работа с обращениями. Кому и какую информацию давать и не давать. В какие сроки. Регламент
• Долги за услуги.  Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение как система
• Затопления, пожары. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение. Аварийная ситуация: регламент работ. Выяснение причин, последствий, составить акт, провести экспертизу. Претензионная и судебная деятельность по деликтам – вопросы тактики

ДОГОВОРЫ: ОКАЗАНИЯ УСЛУГ, ПОДРЯДА

• Работы и услуги – периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ»  –  баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей
• Верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда
• Новый порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения

ДОГОВОРЫ С РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

• Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания
• Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать. Судебная практика по учету ресурсов в пользу УО

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

• Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями
• Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия
• Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию
• Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета и технической возможности их установки
• Последствия исключения затрат на ОДН из платы за коммунальные услуги и включение их в состав платы за содержание общего имущества
• Применение штрафных санкций к УО и РСО в пользу потребителей за предоставление услуг ненадлежащего качества или перерывы сверх установленного срока в предоставлении этих услуг. Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги